KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TEK TARAFLI FESHİ
Yargıtay içtihatlarında ( örn. Yargıtay 15. HD. 1998/2263 E. ve 1998/3752 K., 2010/3285 E. ve 2011/6143 K. , 2011/7500 E. ve 2012/2363 K., ayrıca Yargıtay 23. HD. 2015/1171 E. ve 2016/4076 K. ) istikrarlı olarak belirtildiği üzere; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, tapuda pay devri borcunu içerdiğinden bu sözleşmelerin tek taraflı ihtarla feshedilmesi mümkün değildir. Fesih, ya tarafların fesih konusundaki iradelerinin birleşmesi ile rızaen, ya da mahkeme kararıyla gerçekleşir.
T.C.
YARGITAY
ONBEŞİNCİ HUKUK DAİRESİ
Esas : 1998/2263
Karar : 1998/3752
Tarih : 08.10.1998
Mahalli mahkemesinden verilen hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş olmakla temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan sonra dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
Davacı arsa sahibi, temerrüt hükümlerine dayanarak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı yüklenici ise, sözleşmenin yerine getirilmemesinde herhangi bir kusurunun bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkeme, davacının keşide ettiği ihtarname ile sözleşmeyi feshettiği, bozucu yenilik doğuran fesih iradesinin hükmünü icra eylediği ve dolayısıyla davacının ayrıca fesih davası açmakta hukuki yararı bulunmadığı, gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir.
Kararı, davalı yüklenici vekili, feshe karşı çıktıklarından, dolayısıyla fesih iradesinin haklı nedene dayanıp dayanmadığının araştırılması gerektiğinden bahisle temyiz etmiştir.
Dava, istisna (eser) sözleşmesinin feshi (dönme) istemine ilişkindir.
Kural olarak, eser sözleşmelerinin geçerliliği hiçbir şekle bağlı olmadığı için bu sözleşmelerden dönmek isteyen taraf, dönme iradesini karşı tarafa bildirdiği an, bozucu yenilik doğuran bu hak (sözleşmeden dönme hakkı), kendiliğinden hükmünü icra eder. Dönmenin haklı olup olmadığı, ayrıca açılacak tazminat davasında (eda davası) tartışılır.
Eser sözleşmelerinin bir türü olan “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri” uygulamadaki adıyla “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri”, bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden MK.nun 634, BK.nun 213. Noterlik Kanununun 60 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde “düzenleme” şeklinde yapılmasına bağlıdır. Dolayısıyla, bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır; yani mahkemede açacağı “sözleşmenin feshi” davası sonunda fesih (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek, sözleşmeyi yürürlükte tutar. Ancak, Borçlar Kanunu’nun 369. maddesi bundan istisnadır. Bu maddeye göre, iş sahibi, yapılan şey bitmezden önce, yapılmış olan kısmın bedelini vermek ve yüklenicinin tüm zararını baligan mabelag (bol bol, ferah ferah) tazmin etmek koşuluyla, arsa payı karşılığı dahi otsa ve karşı taraf karşı çıksa dahi, sözleşmeyi ileriye etkili (ex nunc) biçimde feshedebilir. Bunun için mahkeme kararına ihtiyaç yoktur. Zira, BK.nun 369. maddesi, iş sahibine bu hususta özel bir hak tanımıştır. İş sahibinin haklı olup olmadığı, açılacak baligan mabelag “Tazminat” davasında tartışılmaz, yüklenicinin tüm zararı “Toplama yöntemi”ne göre hesaplanarak, hüküm altına alınır. Burada önemli olan, feshin BK.nun 369. maddesine dayanılarak yapılıp yapılmadığının tesbitidir. Bunun için iş sahibinin iradesine bakılır ve o irade yorumlanır. İş sahibi, hiçbir neden yokken ve hiçbir neden göstermeden, gördüğü lüzum üzerine sözleşmeyi feshederse BK.nun 369. maddesindeki fesih koşullarının vardığı söz konusu olabilir. İş sahibi eğer bir nedene dayanarak fesih iradesini açığa vurmuşsa, anılan madde hükmü uygulanamaz, fesihte haklı olup olmadığı tartışılır.
Yapılan bu açıklamaların ışığı altında, somut olaya gelince:
Taraflar arasındaki 15.12.1993 tarihli sözleşme, gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi olup, noterde “Düzenleme” biçiminde tanzim olunmuştur.
Davacı arsa sahibi, davadan önce davalı yükleniciye keşide ettiği 14.6.1994 tarihli ihtarnamesinde, inşaata başlanılmaması nedenine dayanarak akitten döneceğini bildirmiş ve 30 günlük süre tanımıştır. Arsa sahibi, daha sonra 19.7.1994 günlü ihtarnamesinde de, 14.6.1994 tarihli ihtarnameye atıfta bulunarak ve neden göstererek sözleşmeden döndüğünü açıklamıştır.
Bu dönme, BK.nun 369. maddesinde düzenlenmiş bulunan fesihten ayrıdır ve 369. maddenin koşulları kesinlikle yoktur.
Yine bu dönme, eser sözleşmesinin “arsa payı karşılığı” olması ve yüklenicinin karşı çıkması nedeniyle, tek taraflı irade beyanıyla sonuç doğurmaz, dolayısıyla sözleşme yürürlüktedir.
Sözleşmeden, neden göstererek dönmek isteyen arsa sahibinin mahkeme kararına ihtiyacı vardır. Bu da, açacağı “sözleşmenin feshi” davasıyla mümkündür ve arsa sahibi de bunu yapmıştır.
O halde, mahkemece yapılması gereken husus; taraf delillerini toplamak, dönmek isteyen davacının haklı olup olmadığını saptamak, haklı ise sözleşmenin feshine (dönme), aksi halde davanın reddine hükmetmekten ibarettir. Mahkeme kararı, bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ : Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenle (BOZULMASINA), 750.000 TL. Duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalıya geri verilmesine, 8.10.1998 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
ONBEŞİNCİ HUKUK DAİRESİ
| Esas | : 2010/3285 |
| Karar | : 2011/6143 |
| Tarih | : 20.10.2011 |
Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalı-k.davacı … vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili Av… davalı vekili Av… geldi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:
– K A R A R –
Asıl dava arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi, kar kaybı, yapılan masraflar ve manevi tazminat alacaklarının tahsili, karşı dava geçerli fesih keyfiyetinin kabulü anlamına gelmemek üzere sözleşmenin feshi halinde tevhit ve ifraz nedeniyle uğranılan zararların giderilmesi, kira tazminatı ve manevi tazminat istemlerine ilişkindir. Mahkemece asıl davanın kısmen kabulüne, karşı davanın reddine dair verilen karar davalı-k.davacı vekilince temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı-k.davacı vekilinin karşı davanın reddine yönelik temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2- Davalı-k.davacının asıl davaya ilişkin temyiz itirazlarına gelince;
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup satış vaadini de içerdiğinden tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir. Davacı fesih iradesini açıklamış ise de davalı cevabında hatta temyiz dilekçesinde dahi davacının fesih iradesini kabul etmemiş, sözleşmenin ayakta olduğunu savunmuştur. Karşı davadaki taleplerini de feshin varlığını kabul anlamına gelmemek üzere ileri sürdüğünden karşı dava ile fesih iradelerinin birleştiğinin kabulüne de olanak bulunmamaktadır. Bu durumda davacı yüklenici ancak davalı karşı davacı arsa sahibinin kusuru ile ya da imkansızlık hukuki nedenine dayanarak sözleşmeyi feshedebilir. Somut olayda imkansızlık bulunduğu ileri sürülüp kanıtlanmamıştır.
Davalı-karşı davacı arsa sahibinin kusuru noktasında davacı yüklenicinin daha önceden ihtarı bulunmadığı ve talebi üzerine vekaletname verildiğinden vekalette gecikme sözkonusu olmadığı gibi yüklenicinin hazırladığı ve arsa sahibinin onaylamadığı dört projenin yüklenici tarafından iadesi kabul edilip, beşinci projenin de hazırlanmış olması nedeniyle önceki projelerin onaylanmaması sebebiyle arsa sahibinin kusurlu sayılması mümkün bulunmamaktadır. Mahal listesinde açıkça belirtilmemiş olsa dahi villaların ultra lüks yapımı kararlaştırıldığı dikkate alındığı ve villanın birden fazla katı bulunduğu gözönünde tutulduğunda arsa sahibinin asansör yapımı talep etmesi de sözleşmeye aykırı davranış niteliğinde olmayıp, bundan dolayı da kendisine kusur izafe edilmesi mümkün değildir. Bunların dışında arsa sahibinin kusuru ile ilgili bir sebep de ileri sürülmemiştir.
Bu durumda fesih konusunda taraf iradeleri birleşmediği, davalı-karşı davacı arsa sahibinin kusurlu bulunduğu da kanıtlanamadığından mahkemece asıl davanın da reddi gerekirken yanlış değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulması sonucu doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte yazılı nedenlerle davalı-karşı davacının diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca kabulü ile asıl dava yönünden hükmün davalı-karşı davacı arsa sahibi yararına BOZULMASINA, …
T.C.
YARGITAY
ONBEŞİNCİ HUKUK DAİRESİ
| Esas | : 2011/7500 |
| Karar | : 2012/2363 |
| Tarih | : 10.04.2012 |
Mahkemesi :Ticaret Mahkemesi
Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
– K A R A R –
Asıl dava taraflar arasında … 5. Noterliği’nce düzenlenen …nolu ana sözleşme ve … 9. Noterliği’nce onaylanan …tarih ve … nolu ek sözleşmenin eski .., yeni 4.. parsel yönünden ifasına izin verilmesi ve sözleşmenin tapuya şerhi istemine, karşı dava ise … 5. Noterliği’nce düzenlenen … tarih ve …nolu asıl sözleşmenin eski 3.., yeni 4.. parsel yönünden kısmi feshi, 4…parsel üzerindeki yapıya vâki müdahalenin men’i, imar değişikliği sonucu oluşan daire kaybı zararının ve eski 3…, yeni 3… nolu parseldeki inşaatın gecikmesi nedeniyle kira kaybı zararının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece asıl davanın reddine, karşı davada men’i müdahale isteminin kabulüne, daire kaybı ve kira kaybına ilişkin istemlerin reddine karar verilmiş, fesih istemi yönünden ise olumlu olumsuz bir hüküm kurulmamıştır. Karar taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı ve karşı davalı yüklenicilerin tüm, davalı ve karşı davacı kooperatifin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
Mahkemece taraflar arasındaki 12.08.1998 günü kat karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı ve karşı davacı arsa sahibi kooperatif tarafından keşide edilen 18.12.2006 tarihli ihtarla tek yanlı feshedildiği kabul edilerek, karşı davadaki fesih istemi konusunda bir hüküm kurulmamıştır. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tapuda pay devri borcunu içerdiğinden bu sözleşmeler tek taraflı ihtarla feshedilmez. Fesih ya tarafların fesih konusundaki iradelerinin birleşmesi ile rızaen, ya da mahkeme kararıyla gerçekleşir. Davalı ve karşı davacı arsa sahibi kooperatif tarafından gönderilen 30.07.2008 tarihli fesih ihtarı davacı ve karşı davalı yükleniciler tarafından kabul edilmediğinden rızai fesih gerçekleşmemiştir. O halde mahkemece yapılacak iş fesih istemi yönünden eksik harcı tamamlatmak, yüklenicinin
sözleşme konusu 34 nolu parselden gelen 42 nolu parsel yönünden temerrüde düştüğünü ve fesih koşullarının oluştuğunu gözeterek ve taleple bağlı kalarak 12.08.1998 günlü sözleşmenin 34 nolu parselden gelen 42 nolu parsel yönünden kısmen feshine, feshin sonucu olarak da davacı ve karşı davalı yüklenicilerin 42 nolu parsele yönelik müdahalelerinin men’ine karar vermekten ibarettir. Mahkemece değinilen hususlar üzerinde durulmaksızın fesih konusunda olumlu olumsuz bir hüküm kurulmaması doğru olmamış, kararın bu yönden bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda 1. bentte yazılı nedenlerle davacı ve karşı davalı yüklenicilerin tüm, davalı ve karşı davacı kooperatifin sair temyiz itirazlarının reddine, 2. bentte yazılı nedenlerle kararın davalı ve karşı davacı SS … Konut Yapı Kooperatifi yararına BOZULMASINA, aşağıda yazılı bakiye 91,55 TL temyiz ilam harcının temyiz eden davacı-k.davalılardan alınmasına, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalı-k.davacı SS … Konut Yapı Kooperatifi’ne geri verilmesine, 10.04.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
YİRMİÜÇÜNCÜ HUKUK DAİRESİ
| Esas | : 2015/1171 |
| Karar | : 2016/4076 |
| Tarih | : 30.06.2016 |
Vekilleri Av. …
Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
– K A R A R –
Davacı vekili, davalılar ile arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin tapuya şerh edilmediğini, anlaşmaya göre davalı arsa sahiplerinin …. müracaat ederek arsa içinde bulunan elektrik trafosunun bir an önce kaldırılmasını sağlayacağını, arsayı boş ve temiz olarak yükleniciye teslim edeceğini, yüklenicinin de arsa üzerinde 4 blok 72 daireden oluşan bir site inşa edeceğini ve 52 dairenin yükleniciye 20 dairenin de arsa sahiplerine pay edileceğini, yüklenicinin bu çerçevede ifaya hazırlık faaliyetlerine başladığını, davalı arsa sahiplerinin arsayı boş ve temiz olarak yapımcıya teslim etmediklerini, davalıların hisselerini 02.04.2013 tarihinde muvazaalı olarak …. devrettiklerini ve mevcut sözleşmeyi de feshettiklerini, çeşitli kalemler nedeniyle toplam 600.000,00 TL fiili zarar ve 4.000.000,00 TL yoksun kalınan kâr kaybı olduğunu ileri sürerek, fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla 100.000,00 TL’nin yasal faizi ile davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılar vekili, davacının sözleşme tarihi itibariyle 12 ay içerisinde inşaat ruhsatı alması ve akabinde inşaata başlaması gerekirken davacının sözleşme gereği üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmeyerek kötüniyetli bir şekilde inşaat ruhsatı alması gereken sürenin bitimine iki ay kadar kala davacılara izafe edilecek nedenlerle inşaat ruhsatını alamadığını ihtar ettiğini, davalıların sözleşmeyi feshinin haklı olduğunu, trafonun kaldırılmasına yönelik müracaat hususunda davacının yetkilendirildiğini, yine de davalıların trafonun kaldırılması konusunda başvuru da bulunduklarını, trafonun yapılacak inşaata engel teşkil etmediğini, davacının belediyeye başvurarak izin alması ve sonrasında bahçe duvarını yapması gerekirken izin almadan yasal olmayan bir şekilde duvar çektiğini, feshin haklı olduğunu, davalıların zarardan sorumlu olmasının söz konusu olamayacağını, ….. Değişik iş dosyasında yapılan tespit kararının gerçeğe uygun olmadığını, dava dışı … yapılan devrin tarafların gerçek iradesine uygun olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamına göre; davacı yüklenici tarafından hazırlanan ve onaylanan proje bulunmadığı gibi ruhsat başvurusunun da mevcut olmadığı, mimari proje dışında diğer projelerin hazırlanarak idareye sunulmadığı, ruhsatsız ve kaçak olarak yapılan imalatların ekonomik değerinin olmadığı, bu imalatlardan dolayı davalı arsa sahiplerinin zenginleşmesinin söz konusu olamayacağı, ayrıca, davacı …/…
yüklenicinin trafonun kaldırılması veya yerinin değiştirilmesi konusunda yetkili olması sebebiyle bu konuda yükümlülüğü arsa sahiplerine atfetmenin mümkün olmayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.
Taraflar arasında 17.05.2012 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 4. maddesine göre sözleşme tarihinden itibaren 12 ay içerisinde yapı ruhsatı alınması ve yapı ruhsat tarihinden itibaren de 48 ay içerisinde yapı kullanma izin belgesi alınmak suretiyle inşaatın teslimi kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin 9. maddesi doğrultusunda davalı arsa sahiplerince 22.05.2012 tarihli vekaletname de verilmiştir.
Yüklenici tarafından keşide edilen 15.03.2013 tarihli ihtarnamede arsa sahiplerinden bir kısım talepler de bulunulmuş, ihtarla talep edilen hususlar hakkında arsa sahipleri yükleniciye gönderdikleri 02.04.2013 tarihli ihtarname ile yüklenicinin taleplerini kabul etmemiş ve sözleşmeyi fesh ettiklerini bildirmişler, hemen devamında aynı gün taşınmazdaki hisselerini dava dışı 3. kişiye devrederek sözleşmenin ifasını imkansız hale getirmişlerdir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tek taraflı fesh bildirimi ile sona erdirilmesi mümkün değildir. Bu nedenle yapılan fesh bildiriminin hukuki sonuç doğurduğundan bahsedilemez. Hal böyleyken; belirtilen bu bildirimle sözleşme süresinin sona ermesine daha çok uzun bir süre varken, fesih bildirimi yapılması ve peşinden de tapuda dava dışı 3. kişiye hisse devri yapılması sebebiyle davalıların kusurlu oldukları ortadadır.
Davacı yüklenici ise, tapunun 3. kişiye devri karşısında sözlemenin ifasının sonraki kusurlu imkansızlık nedeniyle sona erdiğini benimseyerek eldeki davayı açmıştır. Bu durumda davacı yüklenicinin varsa yaptığı masraflarını ve kâr kayıplarını isteyebileceği açıktır. Su anda işin esasına girilerek davacının bu sözleşme nedeniyle yaptığı ve talep konusu ettiği masrafları ile oluşan kâr kaybının hesaplanarak sonucuna göre hükme varılması gerekirken arsa üzerinde yapılan bir takım işlerin (duvar, toprak dolgu vb.) dahi sırf yapı ruhsatı olmadığından bahisle arsa sahiplerinin işlerine yarayıp yaramayacağı değerlendirilmeksizin yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olmuş, hükmün bozulmasını gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 30.06.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.